São Paulo, 27 de março de 2020
Para que as assembleias virtuais possam ser amplamente utilizadas, será necessário superar entraves legais e tecnológicos hoje existentes, senão vejamos:
O Código Civil Brasileiro assim estabelece as regras pertinentes à realização de assembleias nos condomínios edilícios:
“Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos
condôminos, na forma prevista na convenção.
§2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria dos votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.”
Resulta da análise dos dispositivos acima que a realização de assembleia
mediante participação virtual dos condôminos deve estar prevista na convenção condominial, cumprindo lembrar que, havendo necessidade de alteração, o Código Civil em seu art. 1.351, exige quórum qualificado de 2/3 (dois terços) dos condôminos.
E não nos parece pertinente a interpretação segundo a qual a participação virtual estaria tacitamente autorizada quando não houver proibição na convenção, mesmo porque, a maioria das convenções hoje vigentes foram elaboradas quando a possibilidade de participação à distância em reuniões sequer existia.
De outra parte, o Projeto de Lei nº. 548/19, em tramitação pelo Congresso Nacional, tem por finalidade acrescentar parágrafo ao art. 1.353 do Código Civil acima transcrito, “para permitir à assembleia de condomínios edilícios votação por meio eletrônico ou por outra forma de coleta individualizada do voto dos condôminos ausentes à reunião presencial, quando a lei exigir quórum especial para a deliberação da matéria”.
Portanto, a alteração legislativa em curso busca dar solução para os impasses relativos à dificuldade de atingir quórum expressivo, como nas alterações das convenções, na destinação das áreas comuns, etc., ensejando, assim, a conclusão de que o projeto legislativo parte da premissa segundo a qual a realização de assembleias continuará implicando na presença física de condôminos, enquanto que a participação virtual passaria a ser prevista para viabilizar as aprovações difíceis.
Resulta dessas considerações que é essencial que a convenção condominial contenha regras claras para a realização de assembleias virtuais, que devem garantir a segurança na participação, apuração dos votos e possibilidade de comprovação da lisura nas votações, mediante manutenção de sistemas eficazes contra fraudes e ataques cibernéticos, mesmo porque, sempre que houver insatisfação de condôminos, as assembleias realizadas através de participação virtual poderão ser objeto de pedidos de anulação pela via judicial.
Em resumo, ao nosso ver, a inexistência de legislação específica não desautoriza a participação virtual nas assembleias, cumprindo, todavia, lembrar que, além da possibilidade de questionamentos judiciais e da necessidade de adequação das convenções condominiais, merecem prévia e detida análise as vantagens e desvantagens deste meio para cada condomínio, ou seja, além das peculiaridades de cada coletividade, como a quantidade de unidades e acesso dos moradores aos meios digitais, devem ser levados em consideração os investimentos relativos aos equipamentos, treinamentos de condôminos, certificações digitais e outras despesas decorrentes da implantação e manutenção dos sistemas.
ABEL NUNES DA SILVA FILHO
OAB/SP 87.818